平凉市住房公积金管理中心关于公积金使用风险防控管理办法

来源:     点击数:3293     发布日期:2017-04-28 09:36:23

平公中发〔2017〕20号
  

各科室、管理部(办事处):
      随着住房公积金使用规模的大幅增长,骗提、骗贷等套取住房公积金的违法行为不断发生,为切实做好我市住房公积金使用风险防控工作,现依据《平凉市住房公积金提取管理办法》、《平凉市住房公积金贷款管理办法》、《平凉市住房公积金提取管理办法操作规程》、《平凉市住房公积金贷款管理办法操作规程》及近两年我市根据部委精神调整出台的多项住房公积金使用方面的制度规定,同时根据市住房公积金管理委员会四届一次会议纪要精神,着重就公积金使用业务的审查、审批及后期管理等环节对制度规定的准确、规范理解和操作这些非系统性因素可能引发风险的预防和控制工作制订此办法。
      一、公积金提取业务风险防控
      公积金提取业务说起来简单,要做准确、做规范也要下大工夫,把各个环节、每个细节都查实、做细,才能把提取工作的风险防控落到实处。
      (一)提取申请人公积金缴存业务办理情况合规性审查
      提取根据用途可分为住房消费和非住房消费两大类。目前,我市除住房消费提取中提取公积金支付房租时首先要审核申请人公积金缴存业务的办理情况是否符合提取规定外,其他提取业务都不审核申请人的公积金缴存情况。提取支付房屋租金对申请人缴存业务办理情况的具体规定是:“缴存职工在我市连续足额缴存住房公积金3个月(含)以上”,对此规定应该从以下几方面准确、规范理解:
      1.缴存基数符合规定。
      2.缴存比例符合规定。
      3.月缴存额符合规定。
      4.缴存余额达到3个月的应缴额。
      5.首次缴存到申请当日时间超过3个月。这5个方面有一项不符合规定,就不能办理异地购房提取和提取支付房屋租金业务。
      (二)住房消费类提取消费资料合规性审查
      主要审核事由证明资料签制的时效性和真实性。
      1.资料时效。购(建)房(二手房买卖)合同或房产证和首付收据或税务发票的签制时间均在3年以内。
      2.资料真实性。提供购(建)房合同和首付收据的,同时提供合同备案登记和首付款银行进帐单(刷卡凭证或所刷卡的明细单)。提供本市网签购(建)房合同的,要登录我市商品房销售和二手房买卖管理平台进一步核查合同的真实性;提供购(建)房(二手房买卖)合同或房产证和全额税务发票的,通过税务发票查询系统或扫描发票二维码核实发票的真实性,无需做合同备案登记和房屋出售预告登记。
      3.申请人在外省(市)购建住房的,严格按我市异地个人购房提取业务管理办法审查审批和支付。
      4.提取公积金支付房屋租金的严格按《平凉市提取公积金支付房屋租赁费管理办法》执行。
      (三)非住房消费类提取资料合规性审查
这一类包括缴存人离退休、死亡、与缴存单位解除用工关系、调离本市等情况,均没有时效的规定,但本市户籍人员与缴存单位解除用工关系且未重新就业的公积金账户必须封存5年以上(解除用工协议签订5年以上)。在审查提取事由证明资料原件真实性的基础上,要结合审查申请人年龄、公积金账户的停缴、封存情况与提取事由证明资料的一致性,确保做到“应提尽提、不该提的一笔不提”。
      (四)其他有关规定的审查和操作
提取的其他相关规定较多,这里仅对容易忽略的几点内容做以明确。
      1.同一套购房手续只能提取一次,提取金额不超过房屋总价及提取日申请人住房公积金账户余额(不销户,最少保留100元以上余额),且提取和贷款业务只能同时办理一项。
      2.不同购房手续可以连续提取,但时间间隔要达到一年以上;购买自住住房和改善性住房最多只能提取两次,严禁向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭办理提取业务。
      3.要切实做到由申请人亲自办理、亲自签字,确需委托他人代办的,授权委托的手续要完善真实并核实确认。
      4.在提取审核过程中如对职工提取资料的真实性有疑义,可要求申请人进一步提供其他有效证明材料,同时可向有关部门调查、取证、核实,并根据核实结果在三个工作日内作出准予提取或不准提取的决定。
      5.支付方式要科学合理。提取额小于购房尾欠款时原则上直接转开发企业银行售房账户。提取额大于购房尾欠款时,可直接转申请人个人银行账户。
      (五)认真做好提取二级审批和档案管理工作
初审要对录入审批系统的信息和提供的纸质资料一一核查,确保二者一致。要严格按照市中心档案管理办法和电子档案管理办法的规定,认真做好档案整理、拍摄、归档和管理工作。
      二、公积金贷款业务风险防控
      公积金贷款业务风险防控是公积金业务风险防控的核心,我们要以“抓管理促发展,以管理防风险,向管理要效益”为抓手,坚持“三优先、四不贷”原则,严把“四关”、核实“五性”, 力争将贷款资金风险降到最低。在具体工作中,我们要规范执行贷款网上三级审批制度,围绕“四关”,把“五性”细化到每一关,切实做好审查、审批和发放工作,确保审批、发放环节“零”风险。贷后实行有效科学的管理,把贷后风险控制在最低限度。
      (一)把好“贷前调查关”
      这一关要落实“三优先、四不贷”原则,核实两性。
      1.三优先、四不贷”原则的内容是:“未支取过公积金的优先、首次购房者优先、未贷过款者优先、无资格不贷、无抵押不贷、贷款用途不明不贷、资信不良不贷”。
      2.核实两性即借款人身份的合法性和购房资料的真实性,由初审岗位负责落实。
      (1)核实借款人身份的合法性。借款人身份合法性的审核主要包含两方面内容:
      ①公积金缴存情况是否符合贷款规定的核查。我市对公积金借款人缴存业务办理情况的规定是:“借款申请人连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上”,对这一规定的理解和住房消费提取风险防控部分明确的一样,也应该从5个方面进行核查,区别只是累计缴存额要达到6个月,首次缴存距借款申请日时间达到6个月,且5方面的内容并列考虑,缺一不可。
      ②贷款申请地选择是否合理。之前这方面的规定是:“借款人可在全市8个管理部(办事处)自由选择贷款地,而且实行首问负责制”。实践证明这一规定存在一定漏洞,即不利于手续资料真实性的审查,又容易形成人情贷款和关系贷款,造成贷款风险。所以明确调整为:“借款人只能选择在公积金缴存地或购房地申请办理公积金贷款”,今后统一执行。
       (2)核查购房资料的真实性。核查的内容即包括购房资料的真实性,同时还包括购房资料的时效性。
      ①资料真实性。提供购(建)房合同和首付收据的,同时提供合同备案登记和首付款银行进帐单(刷卡凭证或所刷卡的明细单)。提供本市网签购(建)房合同的,要登录我市商品房销售和二手房买卖管理平台进一步核查合同的真实性;提供购(建)房(二手房买卖)合同或房产证和全额税务发票的,通过税务发票查询系统或扫描发票二维码核实发票的真实性,无需做合同备案登记和房屋出售预告登记。
      ②资料时效性。购(建)房(二手房买卖)合同或房产证和首付收据或税务发票的签制时间均在3年以内。
      ③申请人是外省(市)公积金缴存人的,严格按我市异地个人住房贷款业务工作细则审查审批和发放。
      3.按揭贷款业务的审核办理。市中心已经审批过的小区楼盘,各管理部(办事处)继续按签订的《按揭贷款协议》办理,直至结束。市中心已经审批过的小区中新建成未审批的楼盘,各管理部(办事处)在现场查勘、审查的基础上报市中心审批后方可办理按揭贷款业务。未经市中心审批的所有小区一律不再办理按揭贷款业务,由购房人个人按贷款管理办法和业务流程直接办理。
      (二)把好“贷中审批关”
      这一关要核实三性,即借款额度确定的合理性、程序的规范性、发放的风险性,这三性的核查贯穿复审和终审两个环节,复审和终审人员都必须从系统录入信息的核查分析这一源头做起,而不是接茬继续做,最后给出自己的审批结果。
      1.确定贷款额度的影响因素有:借款人年龄、婚姻状况、社会信用、月工资收入、月供比例、社会负债、购房价值、担保方式、抵押(质押)物价值等,这些因素必须逐一分析,缺项漏项都有可能造成贷款额度确定不合理。这里对容易忽略和需要重点强调的内容做以明确:
      (1)担保方式不同,造成贷款期限不同,导致贷款额度的明显差距。房产抵押的贷款期限最长20年,但可以在借款人法定退休年龄基础上放宽5年。而其他担保方式的贷款期限最长20年,且不得超过借款人法定退休年龄。
      (2)担保方式不同,造成贷款额度占购房价值的比例不同。房产抵押的多数是用所购房抵押,按照“贷款额度不得超过抵押房屋价值的70%”的规定,贷款额度也只能按所购房价值的70%确定。当然,如果抵押房屋不是所购房且价值明显高于所购房时,贷款额度核定下来高于所购房价值的70%且不超过80%也是合规的。公积金账户质押的只要质押值足额且其他条件符合,贷款额度都可以达到所购房价值的80%。但最终审批额度均不得超过限额标准。
      (3)公积金账户质押倍数贷款规定的调整。之前,规定“借款人用本人一个公积金账户质押的不能按倍数发放贷款,而用夫妻二人公积金账户质押的可以按倍数发放贷款(按各自规定的倍数标准分别计算)”。实践证明夫妻是一个利益体,没有形成实际意义上的连带责任,所以明确调整为:“用夫妻二人公积金账户质押的统一按二人中规定倍数标准较低一方的倍数计算发放贷款,且提倡增加第三方公积金账户质押”,今后统一执行。
      (4)月供比例调整。之前月供比例是双重标准,双职工不超过月工资收入的72%、单职工不超过月工资收入的60%。今后统一调整为月供比例不超过家庭月收入的50%。
      2.程序的规范性的核查分析。程序的规范性顾名思义就是指贷款的过程是不是从个人身份证明资料的审查、购房证明资料的审查、录入审批系统、授权查询征信、查询征信、直至转账付款等逐步逐级审查审批的程序进行的,乱了程序就可能造成资料不全、审批不准、程序违规及贷款发生风险问题。
      3.发放的风险性的核查分析。涉及的因素主要有家庭收入、月供能力、担保方式、抵(质)押物变现的难易程度、社会信用、社会负债等,对传闻有不良嗜好的申请人要更加审慎的做好贷前调查。对明确有发放风险的贷款,规定可以不贷的坚决不贷,确需发放的适当降低额度,保证贷款风险在可控范围之内。
      (三)把好“贷款发放关”
      这一关还要继续坚持“程序的规范性”,要确定专人办理贷款发放业务,要在审核贷款合同和借据准确、无误,并开具转账支票之后按银行借据签发日发放贷款。贷款原则上只能转所购房开发企业银行售房账户或借款人银行账户,只能绑定借款人本人银行卡作为本息归还账户。转款时要严格按贷款支付协议办理贷款转账手续。
      (四)把好“贷后管理关”
      贷后管理主要是档案的管理和贷后的催收管理两方面。
      1.档案管理。要严格按照市中心档案管理办法和电子档案管案理办法的规定,做好纸质档案整理、归档、电子档案拍摄及档案管理工作,达到档案齐全、查找快捷、发挥作用的要求和目的。
      2.贷后的催收管理。包含两方面的工作:
      (1)规范贷后缴存管理。要关注和督促借款人的缴存单位按月足额缴存住房公积金,确保借款人在贷款后不发生公积金停缴、断缴问题。
      (2)多举措抓好贷款的回收管理。在贷款本息的回收工作上,我们要继续坚持这些年形成的好的方法经验,同时要采取更加灵活多样的方式方法。一要扩大催收对象。在催收借款人及配偶成效不好时要扩大到借款人父母、兄弟、抵(质)押人;二要扩大催收责任人。目前,我们贷款本息的催收主要依靠担保公司和自己的力量。今后,我们要将催收责任扩大到合作的开发企业和受委托银行,动员各方面的力量抓好贷款本息的回收工作。
      三、强化责任追究,筑牢风险防火墙
      对骗提、骗贷的责任人、相关单位和个人以及违规操作办理业务的中心工作人员,我们都要严肃认真地做好处理工作。
      1.以虚假资料骗提、骗贷公积金被审核发现,当事人认错态度较好的,可不予追究。
      2.以虚假资料已办理提取手续的,各管理部(办事处)有权责令申请人将所提取的公积金如数存回到本人公积金账户。以虚假资料已办理贷款手续的,各管理部(办事处)有权提前终止合同,要求借款人一次性还清贷款本息,直至诉至人民法院强制执行。同时,建立公积金业务黑名单制度,将利用虚假手续已办理了提取和贷款业务,且拒不按管理部(办事处)要求退回提取资金或提前一次性归还贷款本息的申请人,纳入公积金业务黑名单。进入黑名单的公积金缴存人,将参照《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》(建金〔2015〕19号文)文件的有关规定,取消其3年内提取住房公积金和5年内申请公积金贷款的资格。
      3.对申请人可视情况通报其工作单位和当地组织、人事部门,要将其骗提套取住房公积金信息依法纳入本市社会征信系统,必要时报请纪检监察部门按有关规定处理。
      4.对伪造合同、发票、不动产权证,出具虚假证明、编造虚假住房消费以及牟取不当利益等违法行为的机构及其人员,市公积金中心有权移送有关部门依法处理。对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      5.各管理部(办事处)工作人员未按制度规定审批和办理提取贷款业务的,按中心稽核管理办法、贷款责任追究办法严肃查处,直至移送有关部门依法处理。对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      此办法由平凉市住房公积金管理中心负责解释,自发布之日执行。
              

                                                                                   平凉市住房公积金管理中心
                                                                                         2017年4月28日

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